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          5月房地產行業研究月報


            

            主要觀點

            1、5月以來,國內房地產市場受到“總量寬松”與“因城施策”兩個維度的政策推動,成交量環比上升,同比降幅依然明顯。經季節調整后的數據并未表現出成交量觸底反彈的顯著跡象。

            2、從新建商品房市場趨勢看,房地產市場庫存壓力較大,除少數區域中心城市外,當前多數城市的房地產價格承壓明顯。

            3、房地產企業的信用風險尚未完全釋放,在樓市收縮的大環境下,未來房地產市場的集中度可能進一步提升,大型上市房企的市場勢力將更加鞏固。

            1.本月重要政策

            1.1

            國內房地產政策

            5月初,銀保監會 學習貫徹中央政治局會議精神、人民銀行 “一季度中國貨幣政策執行報告”進一步貫徹4月底中央政治局會議精神,從“總量寬松”“因城施策”兩個維度加速促進國內房地產市場回暖。5月15日,人民銀行、銀保監會調整差別化住房信貸政策,將首套住房商貸利率下限調整至LPR減20基點,要求各地因城施策自主確定房貸利率加點下限。5月20日,人民銀行進一步下調五年期LPR15個基點至4.45%,首套房貸款利率下限降至4.25%,達到近20年來最低水平。同時,5月房地產市場供給側融資政策出臺新方案:碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被選定為示范房企,在發行債券時同步創設信用保護工具,體現了監管部門對優質民營房企市場融資功能的支持,有效提升了市場信心。

            5月各地樓市“因城施策”繼續發力,但政策底線初步顯現。5月全國超70城發布房地產促進政策,涉及限購、限售、首付比例、房貸成本等各方面,累計出臺穩樓市政策的城市已達到約150個。然而,南京、武漢、鄭州等城市的樓市松綁政策出現波折、調整或取消,反映出部分城市的松綁政策已接近“房住不炒”的底線。無論從出臺房地產調控政策城市的數量還是政策力度來看,地方樓市政策底線已初步顯現。

            1.2

            西安房地產相關政策

            5月28日,西安市住房和城鄉建設局、西安市金融工作局、西安住房公積金管理中心、中國人民銀行 西安分行營業管理部聯合發布《關于調整商品住房交易政策有關問題的通知》。

            此次西安房地產新政的出臺放寬了購房條件,釋放了潛在需求;適度松綁二手房 交易限制,提升了市場流動性。結合前期房貸利率的下調,居民購房融資成本降幅明顯。預計此次新政出臺將推動西安房地產市場回暖,并對今年首批集中供地起到積極的作用,形成“政策→預期(房地產商)→地價→預期(居民)→樓價”的推動路徑。

            2.房地產土地市場

            2.1

            全國土地掛牌成交情況

            5月,全國各地(不含港澳臺,上海、西藏數據缺失)通過招拍掛形式成交土地面積總計約21.3萬畝。其中,安徽、新疆、江蘇、山東、浙江位列前5。從主要城市集中供地情況看,5月集中供地市場熱度普遍不高:

            北京17宗地塊3宗流拍,7宗底價成交,7宗溢價成交,平均溢價率5.35%。無錫8宗地塊全部成交,其中7宗底價成交,僅一宗溢價成交。蘇州15宗地塊全部成交,其中11宗底價成交,2宗城鎮住宅用地觸及最高限價,底價成交的地塊多處于非核心區域,主要由本地房企購得。長春第一次集中供地掛牌2宗,其中1宗提前終止出讓,另一宗以底價成交。5月,長春兩2次出臺房地產促進政策,然而樓市熱度依然不高,下半年土地市場去庫存壓力較大。

            5月集中供地市場的低熱度以及國企“唱主角”特征表現出市場信心尚未出現恢復的跡象。

            2.2

            西安土地掛牌成交情況

            4月,西安招拍掛出讓土地17宗,均為非普通住宅用地。其中,一宗位于高新區的“其他商服用地”畝均單價最高,達到約840萬/畝;另有7宗位于中央創新區的“其他商服用地”畝均單價在490萬/畝至500萬/畝之間,而年初成交的中央創新區同類型地塊的單價在600萬/畝以上。

            數據來源:根據公開信息整理,陜國投創新與研究發展部

            3.商品房銷售

            3.1

            全國土地掛牌成交情況

            根據WIND統計的國內30個大中城市【1注:城市分類詳見文末】商品房成交面積,5月商品房成交面積呈現環比上升11.8%。其中,得益于房地產寬松政策,二線城市成交增幅最明顯! 

            然而,5月30城房地產成交面積的回升依然難以支撐樓市見底回暖的結論。一方面,5月成交面積的回升是基于4月低基數,且總量與區域性寬松政策的共同刺激也僅使成交面積環比提升不足12%。另一方面,對2010年以來30城商品房成交面積進行季節調整后可以看到,5月成交面積并未出現顯著的回升態勢;對數據進行濾波分析后也能看到,5月成交量尚未走出周期性谷底。名義數據與季調數據的反差一定程度上表明:5月商品房成交量的環比回升很難排除季節性因素的干擾,全國樓市回暖的顯著跡象尚未出現。

            此外,根據統計局的數據(截至4月底),全國商品住宅銷售同比降幅進一步擴大,“銷售面積-竣工面積”同比差額、“銷售面積-施工面積”同比差額也呈現擴大趨勢,房地產庫存壓力依然較大! 

            3.2

            價格

            從全國主要城市商品住宅價格走勢看(截至4月底),新建住宅、二手住宅成交價格同比增速均呈現回落趨勢。其中,三線城市的新建住宅、二三線城市的二手住宅已出現同比下跌。國房景氣指數也突破新低。

            從具體城市新建住宅成交價格同比數據看,除北京、杭州、成都等少數城市外,其余城市4月同比成交價均呈現增速下滑的趨勢。此外,天津、合肥、武漢、南寧、西寧等城市開始出現同比負增長! 

            數據來源:國家統計局,陜國投創新與研究發展部

            4.房地產資本市場

            4.1

            房地產上市公司

            5月以來,房地產板塊估值大幅上升,表明近期的房地產企業業績下滑并未影響資本市場對于上市房地產企業的預期。

            房地產板塊行情與樓市走勢的反差背后可能反映了2種邏輯:第一,高估值可能反映了“穩樓市”政策引發的市場投機性聚點均衡。第二,在樓市收縮的大環境下,未來房地產市場的集中度可能進一步提升,大型上市房企的市場勢力將更加鞏固。

            4.2

            房地產債券市場

            從房地產債券市場表現來看,4月以來房地產債與全體產業債利差整體呈現同步收窄的趨勢。然而,房地產債的個體利差(表現為房地產債與全體產業債的差值)自去年下半年以來基本呈現出不斷上升的態勢。5月以來,恒大 、陽光城 (行情000671,診股 )、富力、世茂等房地產企業債券 出現違約,房地產企業違約數量占比超過三分之一,印證了《3月房地產行業研究月報——政策利好促回溫,剩余風險需警惕》的觀點:房地產債券市場風險尚未完全釋放,仍需關注年中房地產企業債券集中到期情況! 

            5.結論

            ● 5月以來,國內房地產市場受到“總量寬松”與“因城施策”兩個維度的政策推動,成交量環比上升,同比降幅依然明顯。經季節調整后的數據并未表現出成交量觸底反彈的顯著跡象。

            ●從新建商品房市場趨勢看,房地產市場庫存壓力較大,除少數區域中心城市外,當前多數城市的房地產價格承壓明顯。

            ●房地產企業的信用風險尚未完全釋放,在樓市收縮的大環境下,未來房地產市場的集中度可能進一步提升,大型上市房企的市場勢力將更加鞏固。

            【1】其中,一線:北京、上海、廣州、深圳;二線:天津、成都、杭州、南京、青島、蘇州、廈門、大連、武漢、南昌、福州、長春、長沙、哈爾濱;三線:無錫、東莞、佛山、惠州、包頭、揚州、安慶、岳陽、韶關、南寧、江陰、昆明、石家莊、蘭州。]

           
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